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Le dispositif TEL engage l’EPASE sur la production de 1 529 logements à l’horizon 2027, répartis en deux volets complémentaires :
Cette programmation traduit un choix assumé : donner la priorité à la réhabilitation du parc existant, tout en développant une offre neuve qualitative et abordable pour répondre à la diversité des besoins des ménages stéphanois.
Lancé fin 2023 par le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, l’appel à candidatures « Territoires engagés pour le logement » vise à accompagner les collectivités qui portent une stratégie ambitieuse de production et de réhabilitation de logements. Sur 63 dossiers déposés au niveau national, 22 territoires ont été retenus, dont l’EPASE.
Cette sélection distingue Saint-Étienne d’une manière particulière : l’Opération d’Intérêt National (OIN) stéphanoise est en effet le seul territoire dit « détendu », c’est-à-dire où l’offre de logements n’est pas sous tension par rapport à la demande, à avoir été jugé éligible à ce dispositif, habituellement réservé aux marchés immobiliers tendus. Cette éligibilité reconnaît la spécificité de la situation stéphanoise, marquée par un besoin de régénération de l’habitat ancien autant que par la nécessité de développer une offre nouvelle attractive.
L’histoire urbaine de Saint-Étienne explique cette approche à deux volets. La ville s’est fortement développée au XIXe siècle avec l’essor industriel, avant de perdre une grande partie de sa population au XXe siècle avec la déprise industrielle, engendrant une vacance résidentielle marquée en centre-ville. Depuis sa création en 2007, l’EPASE conduit dans ce contexte des opérations de restructuration urbaine, de régénération de l’habitat, de dépollution et de protection du patrimoine.
Le programme TEL vient renforcer cette dynamique en donnant à l’EPASE les moyens de massifier son intervention sur l’habitat ancien, tout en maintenant un haut niveau d’exigence sur la qualité des restaurations immobilières. Une part importante des logements réhabilités le sont en état équivalent au neuf, avec une optimisation systématique de la performance énergétique du bâti et l’aménagement d’espaces extérieurs généreux — loggias, terrasses en toiture ou jardins privatifs, selon la typologie des immeubles concernés.
Le programme de réhabilitation s’appuie sur deux outils complémentaires : les opérations de restauration immobilière (ORI), qui permettent à l’EPASE d’intervenir directement en tant que promoteur sur l’ancien, et les opérations programmées d’amélioration de l’habitat en renouvellement urbain (OPAH-RU), qui accompagnent les propriétaires privés dans la rénovation de leur bien. Cette approche a déjà fait ses preuves : sur le quartier historique Jacquard, qui représente environ un quart de l’hypercentre stéphanois, plus de 1 100 logements ont ainsi été améliorés.
Parce que la réhabilitation du parc ancien ne peut répondre à l’ensemble des attentes des ménages, l’EPASE accompagne en parallèle la production d’une offre neuve qualitative et abordable, mixant les typologies. Cette offre neuve se déploie principalement dans les dents creuses du tissu urbain ancien, à proximité immédiate de l’hypercentre, ainsi que dans le secteur Roche du Soleil, à Châteaucreux.
La spécificité de l’action de l’EPASE tient à sa capacité à mener de façon simultanée deux logiques d’intervention : l’immobilier et l’aménagement. L’Établissement dispose ainsi d’une direction de l’immobilier et d’une direction de l’aménagement, qui travaillent de concert pour articuler la réhabilitation des logements avec la requalification des espaces publics environnants. Cette approche intégrée permet, sur chaque périmètre d’intervention, de mener de pair l’amélioration du bâti et l’aménagement des rues, places et espaces verts qui l’entourent.
Pour rapprocher les équipes des habitants concernés, l’EPASE ouvre systématiquement une antenne locale à chaque lancement d’OPAH-RU, permettant d’accueillir sur place les propriétaires avec maquettes et simulations à l’appui. Cette présence de proximité répond à un constat récurrent : de nombreux habitants et propriétaires ignorent qu’ils se trouvent dans un périmètre éligible aux aides à la rénovation. Ce travail de terrain, mené sur la durée, s’accompagne d’un accompagnement technique sur des dossiers parfois complexes, notamment en copropriété, où une intervention sur un commerce en rez-de-chaussée peut nécessiter des travaux dans les parties communes de l’immeuble.
Pour aller plus loin dans cette logique de proximité, l’EPASE a développé un simulateur d’éligibilité aux aides OPAH-RU, complété par des campagnes de communication géolocalisées auprès des ménages potentiellement concernés. Cet outil a été actualisé en vue du lancement d’une nouvelle OPAH-RU sur le quartier Saint-Roch, où l’EPASE ambitionne d’accompagner la rénovation de plus de 300 logements du parc privé.
Le programme TEL s’inscrit dans le projet urbain porté par l’EPASE depuis sa création, structuré autour de quatre dimensions complémentaires : les espaces publics, le logement, la « ville productive » (commerces et espaces de travail) et la « ville récréative », faite d’espaces verts et de nature en ville. Cette recherche de mixité guide l’ensemble des opérations de l’Établissement, à l’échelle de l’îlot comme à celle de l’Opération d’Intérêt National.
Cette stratégie s’accompagne d’une contrainte assumée par l’EPASE : conduire une régénération urbaine sans extension du territoire, dans une logique de « ville sur la ville » qui anticipe largement les objectifs nationaux de zéro artificialisation nette. À Saint-Étienne, cette régénération se heurte à des défis techniques spécifiques (un sous-sol complexe, marqué par un risque minier, et des pollutions héritées du passé industriel) qui renchérissent le coût du foncier à traiter, dans un marché du logement où les prix de sortie doivent rester accessibles.
Porté par la convention signée avec l’État, le programme « Territoires engagés pour le logement » doit permettre à l’EPASE d’accélérer la mise en œuvre de son action en faveur de l’attractivité résidentielle du centre-ville de Saint-Étienne. Il s’inscrit dans la durée du projet global de l’Établissement, dont l’horizon de réalisation dépasse les 25 ans, et dont les volets économique, habitat et espaces publics sont aujourd’hui aux deux tiers de leur avancement.
Le programme « Territoires engagés pour le logement » est porté par l’État, dans le cadre d’un appel à candidatures lancé par le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires. L’EPASE fait partie des 22 lauréats nationaux retenus parmi 63 dossiers déposés.
La grande usine créative dans le quartier de manufacture
