L’Agglomération Stéphanoise poursuit son évolution et s’affiche de plus en plus comme une « valeur émergente » du marché de l’immobilier d’entreprise.
Le parc immobilier est important avec de 4,6 millions de m², il est encore majoritairement tourné vers l’activité (3,832 millions de m² soit 50% du parc Lyonnais hors logistique).
Le parc de bureaux, avec une surface utile de 739 083 m² est quant à lui en progression, notamment grâce aux nouveaux développements situés sur le quartier d’affaires de la gare de Chateaucreux.
Dans un contexte économique marqué par la crise, le bilan de l’année 2009 a été contrasté comme dans la majorité des agglomérations françaises. Toutefois, la pré-commercialisation de programmes phares, notamment à Chateaucreux, poursuit sa progression :
Toutefois, la part des immeubles neufs (construits après 2007) ne représentent que 3% du parc de l’agglomération. Les immeubles qualifiés de récents (construits après 1999) sont eux aussi peu représentés, soit 12% du patrimoine tertiaire.
Le parc est donc très majoritairement constitué d’immeubles anciens, voire très anciens. De plus, les restructurations et rénovations d’immeubles (32% du patrimoine) rendues obligatoires, qui ont été réalisées, ne répondent plus aux nouvelles normes de performances environnementales. La transformation nécessaire du parc immobilier devrait donc offrir de bonnes perspectives aux opérateurs immobiliers.
Ce « décalage » face aux nouvelles exigences des utilisateurs s’explique en partie par la très faible représentation
des investisseurs institutionnels (qui caractérisent un marché mature). En effet, ces derniers sont propriétaires de seulement 10 %
du patrimoine de bureaux.
Cependant, on assiste à l’émergence d’une nouvelle tendance avec la venue d’investisseurs sur le sol Stéphanois : Acquisition du LUMINIS (27 000m²) par la foncière INEA, acquisition du siège de CASINO (36 000m²) par le fond britannique MATRIX, acquisition de l’immeuble du CNCESU (1ere tranche de 6000 m²) par le FCP TIKEHAU. Ce phénomène devrait s'accentuer grâce aux externalisations de patrimoine et de "sales and lease back". Les collectivités (propriétaires de 31% du parc) et les utilisateurs (27%) constituent donc un gisement important pour les investisseurs.
L’offre brute « disponible » de 85 000 m² de bureaux soit 11% du parc doit être fortement relativisée. En effet, les stocks réels (immeubles potentiellement re-commercialisables) et les immeubles qui seront disponibles à moins d’un an ne représentent plus que 4,5%
du patrimoine global ; ce qui n’assure pas encore une bonne fluidité de marché et explique notamment le faible taux de rotation constaté à Saint-Etienne, soit 2,37%.
Constat qui renforce la nécessité de proposer de nouveaux programmes à Saint-Etienne aux normes en vigueur pour répondre aux besoins de développement des entreprises.
La transformation du parc stéphanois est aujourd’hui enclenchée avec les programmes de Chateaucreux et Metrotech. Ce marché a de nombreux atouts, proposant notamment des immeubles neufs à des coûts très compétitifs.